MUTUO o AFFITTO ?

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Mutuo o Affitto?

Il dilemma è eterno e si ripropone soprattutto ora, che le rate del mutuo risultano particolarmente convenienti grazie ai tassi bassi

La rata del mutuo costa meno del canone d’affitto

Secondo un’attenta analisi, è più conveniente acquistare e non affittare, ovviamente a lungo termine, con un vantaggio che può arrivare fino a svariate decine di migliaia di euro di risparmio per chi versa in dieci anni le rate del mutuo (rispetto a dieci anni di canone di affitto) per un trilocale medio nella periferia di una grande città come Palermo. Situazione che può migliorare anche in altre zone, in cui i prezzi degli immobili sono ancora più convenienti. Oltre al risparmio, se la scelta dell’immobile è stata oculata ci si trova con un bene rivalutato, o almeno non svalutato, per una possibile rivendita

Ma siamo sicuri che l’acquisto sia sempre e comunque preferibile all’acquisto ? In una città come MILANO meglio testimoniano una impennata degli affitti con canoni in aumento a testimoniare la maggiore domanda per questa soluzione abitativa, da preferirsi in determinati contesti quali lo studio o il lavoro in trasferta, ma non solo. Amo fare il paragone con Palermo e in piccolo rispecchia le circostanze, infondo è il capoluogo e città di riferimento, a seguire Catania… 

Cosa quindi può far pendere la bilancia in favore di mutuo o affitto, al di là del confronto tra pagamento di rata mutuo e canone di locazione?

Cinque motivi a favore dell’affitto

  • Le spese legate all’acquisto

Con l’affitto non ci sono spese legate all’acquisto, quindi nessuna spesa notarile, ovviamente nessuna spesa di perizia legata ad una eventuale ipoteca ed erogazione mutuo, nessuna polizza legata al mutuo, nessuna imposta catastale e di registro

  • Tasse e spese legate alla proprietà

Un affittuario non deve preoccuparsi di dichiarare la casa nel proprio patrimonio, con conseguente risparmio sulle tasse, così come non deve pagare, ad esempio, l’Imu. Non deve poi preoccuparsi dei lavori di manutenzione solitamente imputabili al proprietario di casa (mentre restano a suo carico ovviamente bollette e spese condominiali)

  • Liquidità spendibile altrove

Acquistando casa ci si ritrova un bene rivendibile o tramandabile agli eredi. Ma cosa succederebbe se, ad esempio, gli eredi volessero vivere in un’altra zona? L’affitto può in questo caso, con una spesa contenuta, liberare liquidità da investire in altro, magari nella formazione dei propri figli o in un fondo per la pensione

  • Nessun problema di svalutazione

Chi abbia acquistato casa nel 2007, dieci anni dopo si è ritrovato un bene svalutato del 40% . Un problema che con l’affitto non esiste

  • Detrazione fiscale dei canoni di locazione

I canoni di locazione per l’abitazione principale sono detraibili fiscalmente. Per i contratti a canone convenzionale, la detrazione può arrivare a 495 euro; a 300 per i contratti a canone concordato; a 991,60 se l’affittuario ha età compresa tra 20 e 30 anni

Cinque motivi a favore del mutuo

A favore dell’acquisto pendono invece le seguenti motivazioni:

  • Tassi di interesse ai minimi sui mutui

Acquistare casa con un mutuo, soprattutto oggi con i tassi di interesse ai minimi storici, è più conveniente rispetto ad andare in affitto. Basti pensare che per un mutuo di 100.000 euro ad un tasso fisso del 2% si pagherebbero soltanto 1.000 euro circa di interessi all’anno

  • Agevolazioni fiscali e finanziarie sui mutui

Tra gli altri vantaggi del mutuo se si acquista come prima casa, c’è la possibilità di detrarre il 19% degli interessi del finanziamento, mentre in caso di difficoltà economica del nucleo familiare è possibile chiedere alla banca la sospensione delle rate. Inoltre, tramite un mutuo, si può ottenere una leva finanziaria per chi desidera acquistare un immobile da adibire ad investimento, generando una rendita finanziaria automatica data dai proventi della locazione

  • Un investimento nel tempo

Il pagamento delle rate del mutuo, a differenza di quello di un canone d’affitto, non va “perso” ma viene versato nell’acquisto di un bene che permane nel tempo. Il che significa che, a prescindere dalla rivalutazione o meno del bene, e delle spese di manutenzione da sostenere, si avrà per sempre l’uso di quel bene, senza paura – una volta estinto il debito – di vedersi estromessi dalla propria abitazione. Un fattore, questo, che conta nel dare stabilità ad un progetto di vita

  • Abitazione provvisoria: anche in questo caso è meglio l’acquisto

Se si ha bisogno di una abitazione provvisoria dove vivere solo per qualche anno(ad esempio per studio o lavoro, o perché si è appena formata una famiglia) potrebbe essere comunque più vantaggioso l’acquisto. Dipende dalla città: se si trattasse di grandi città come Milano, Bologna, Firenze, Roma, Napoli, Palermo l’opportunità di investire in una casa da dare in locazione nel momento in cui non dovesse più servire potrebbe non essere disprezzabile

  • Un valore per gli eredi

Con l’acquisto di casa, il bene resta poi agli eredi, che possono rivenderlo con buon vantaggio se rivalutato. Lo sa chi ha ereditato una casa acquistata con la lira: dopo opportuna ristrutturazione, nell’era dell’euro il suo valore può ritrovarsi quantomeno raddoppiato. Tuttavia, anche nel caso in cui l’immobile si dovesse svalutare, o gli eredi non volessero viverci, questi si ritroverebbero comunque con un bene per il quale non hanno dovuto pagare nulla, e la cui vendita in ogni caso porta un qualche vantaggio economico

 

tratto da fonti web
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Valore Immobiliare come definire il prezzo?

VALORE di MERCATO

COME CALCOLARE IL VALORE DEGLI IMMOBILI

Definizione di valore di mercato

“Importo stimato al quale l’immobile verrebbe venduto alla data della valutazione tra un acquirente e un venditore essendo entrambi non condizionati da fattori esterni e dopo una adeguata attività di marketing da entrambe le parti”

Stima sintetica del valore di mercato

valore di mercato

=

superficie commerciale

X

quotazione al mq

X

coefficienti merito

La determinazione del valore di un immobiliare, necessita dell’apporto di specifiche conoscenze ed esperienze professionali da parte di qualificati operatori.

Al riguardo il “codice delle Valutazioni Immobiliari” costituisce il punto di riferimento univoco al quale si rimanda per tutti gli aspetti procedurali.

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APE – Attestato di Prestazione Energetica

E’ necessario dichiarare a che classe energetica appartiene un immobile in vendita o in locazione. Questa classe è riconosciuta dalla certificazione APE.

Ape

La normativa italiana si è allineata a quella dell’Unione Europea e quindi L’APE, cioè l’Attestato di Prestazione Energetica, ha sostituito l’ACE, Attestato di Certificazione Energetica. Continua a leggere

AFFITTI e REGISTRAZIONE

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Firmato il contratto di locazione, entro 30 giorni, il proprietario dell’immobile locato deve provvedere alla registrazione obbligatoria del contratto stesso presso l’Agenzia delle Entrate.

Il contratto di locazione può essere registrato recandosi presso un ufficio dell’Agenzia delle Entrate e compilando l’apposito modello “RLI”, tramite i servizi telematici dell’Agenzia delle Entrate, modalità obbligatoria per gli AGENTI IMMOBILIARI e i possessori di almeno 10 immobili..

LE IMPOSTE DA PAGARE

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NUDA PROPRIETA’

NUDAPROPRIETA

Quante volte avete sentito parlare di “nuda proprieta”? Probabilmente diverse volte.

Sapete tutto su questo argomento?

Mettetevi comodi e continuate a leggere l’articolo perché vi spiegheremo MOLTO BENE cos’è la nuda proprietà, come si calcola, i vantaggi per chi acquista e per chi vende e gli obblighi per le parti. Continua a leggere

VENDERE CASA al GIUSTO PREZZO

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Tanti sono i fattori che si devono prendere in considerazione quando si decide di mettere in vendita la propria casa. In particolar modo, in un momento in cui il mercato non attraversa uno dei suoi periodi più floridi. Le compravendite sono in aumento, ma i prezzi rimangono contenuti. E proprio su questo fronte, è doveroso domandarsi: in che modo è possibile dare il giusto valore al proprio immobile e quindi assicurarsi la riuscita dell’operazione in tempi relativamente brevi, così da non dover fronteggiare ulteriori costi? Continua a leggere

ACQUISTARE CASA CONVIENE

Acquistare Casa 2016

Già dallo scorso anno la brusca caduta delle compravendite sperimentata negli ultimi anni ha invertito il suo senso di marcia, cominciando una nuova tappa di lenta ripresa. Per valutare appieno l’attuale fase del mercato, l’Ance ha analizzato l’andamento delle compravendite nel corso di cinque diversi periodi, dal 1992 al 2015

  • Prima fase (1992 al 1996)La crisi valutaria ha provocato importanti problemi finanziari alle famiglie e ha aumentato sensibilmente i tassi d’interesse, è stato caratterizzato da un andamento del mercato immobiliare piuttosto negativo
  • Seconda fase (1996 al 2003) Sono aumentate le compravendite nelle grandi città, spinte anche da una riduzione dei prezzi delle abitazioni: -24,8% in termini reali tra il 1992 ed il 1998 nelle 13 aree metropolitane. Questo contesto, associato all’espansione del mercato del credito, ha spinto le famiglie italiane a posizionare la propria domanda immobiliare nei grandi centri urbani (Casa in città)
  • Terza fase (2004 a 2006) Le compravendite avvenute negli altri comuni della provincia registrano una significativa accelerazione. Sono gli anni nei quali viene raggiunto il livello massimo di abitazioni compravendute, fortemente concentrato negli altri comuni della provincia, per effetto, principalmente, del livello elevato dei prezzi delle abitazioni raggiunto nelle aree metropolitane, che ha spinto sempre maggiori fasce di popolazione a collocarsi a ridosso della cintura urbana, che si è resa protagonista di un’intensa urbanizzazione del territorio (Bisogno di CASA)
  • Quarta fase (Dal 2007 al 2013) – Con lo scoppio della crisi internazionale, la stretta dei mutui nei confronti delle famiglie e le incertezze sul mercato immobiliare hanno contribuito ad una decisa riduzione del numero di compravendite (Acquisto impossibile)
  • Quinta fase – Nel 2014 si osservano i primi segnali di ripresa, sia sul mercato immobiliare residenziale, che su quello del credito. Il numero di abitazioni compravendute manifesta un aumento del 3,6% ed i mutui erogati alle famiglie per l’acquisto di un’abitazione registrano un aumento del 13%. I dati relativi al 2015 confermano tale dinamica, con un ulteriore aumento del 6,5% nel numero di abitazioni acquistate accanto ad un significativo aumento nella erogazione dei mutui del 70,6% su base annua. In questo contesto, basso livello dei tassi di interesse e riduzione dei prezzi delle case (le grandi città dal picco dei prezzi raggiunto nel primo semestre 2008, hanno visto una riduzione dei prezzi delle abitazioni pari al 22,2% in termini nominali e al 29,1% in termini reali) stanno contribuendo a indirizzare il mercato della casa verso l’uscita dalla crisi più lunga che abbia mai vissuto (Acquisto possibile)

(fonte idealistaweb)

Novità per il Mercato Immobiliare

gambino aste

Misure che “permetteranno di ridurre drasticamente i tempi per il recupero dei crediti”. Così il ministro dell’Economia, Pier Carlo Padoan, ha definito il contenuto del decreto legge 59/2016, pubblicato in gazzetta ufficiale il 3 maggio. L’obiettivo principale è, infatti, quello di accelerare la gestione delle sofferenze bancarie, che ostacolano l’erogazione di crediti, soprattutto nei confronti delle imprese. Dai pignoramenti “veloci” alla riduzione dei tempi delle aste, vediamo quali sono le novità che riguardano il mercato immobiliare

INADEMPIMENTO PAGAMENTO MUTUO

Sono gli imprenditori i destinatari della novità più rilevante introdotta dal testo: la possibilità, da parte della banca, di entrare in possesso dell’immobile posto in garanzia di un finanziamento, in caso non vengano pagate tre rate (anche non consecutive) per un periodo superiore a sei mesi. Questo “metodo accelerato” non può valere, però, se il bene ipotecato è l’abitazione del debitore.

Nel caso in cui la rata non abbia scadenza mensile, l’inadempienza può scattare anche per il mancato rispetto di una singola scadenza, fermo restando il termine di sei mesi per rientrare dal mancato pagamento. Il pignoramento dell’immobile da parte dell’istituto di credito non sarà, comunque, automatico. E toccherà proprio a quest’ultimo definire le procedure. Un perito dovrà farne la valutazione.

La nuova norma potrà anche essere inserita nei contratti in essere, con una rinegoziazione degli stessi, fornendo un’ulteriore spinta anche per il recupero delle sofferenze legate ai finanziamenti esistenti,. Secondo Padoan, le normative approvate dal 2015 a oggi hanno già portato a un abbattimento di tre anni della media dei tempi di recupero dei crediti.

PEGNO NON POSSESSORIO

L’imprenditore potrà fornire anche un’altra forma di garanzia, quella mobiliare relativa a beni utilizzati nell’esercizio dell’impresa. Si tratterà di “pegno non possessorio”, il che vuol dire che il debitore può continuare a utilizzare il bene, non essendo costretto a consegnarlo al creditore, fino a che non dovesse esigerlo per mancata restituzione del finanziamento.

REGISTRO PROCEDURE IMMOBILIARI

La creazione di un mercato dei “Non performing loans” (Npl), nelle intenzioni del governo, dovrà essere favorita dall’istituzione di un registro delle procedure di espropriazione immobiliare, di insolvenza e delle ristrutturazioni aziendali, sul modello della banca dati statunitense Pacer. Vi avranno accesso la Banca d’Italia, per la sua funzione di vigilanza, ma anche ai creditori e agli acquirenti dei crediti deteriorati. Sarà istituito analogo registro anche per i pegni non possessori.

Il decreto prevede, inoltre, al fine di dare tempi più rapidi stabilisce, alle procedure di espropriazione forzata, che uno stesso bene non possa essere messo all’asta per più di tre volte. Una novità rilevante vista la frequenza allo stato attuale, dei pignoramenti che sono seguiti da innumerevoli aste, che danneggiano sia il creditore, il quale fa fatica a recuperare quanto gli spetterebbe, che il debitore, destinato a rimanere moroso nonostante abbia perso l’immobile. 

La nuova disciplina stabilisce che se l’immobile pignorato non dovesse essere venduto entro il terzo tentativo, la procedura esecutiva verrà chiusa e il bene tornerà di proprietà del debitore. Il giudice può, tuttavia, disporre una quarta asta quanto il terzo tentativo di vendita sia stato disertato. Il prezzo base di vendita potrà essere inferiore al precedente, ma non oltre la metà.

La riforma prevede che gli interessati all’acquisto dell’immobile possano visionarlo entro 7 giorni dalla richiesta, avanzata attraverso il portale delle vendite pubbliche. Il creditore può partecipare all’asta, con la facoltà di indicare come effettivo acquirente un soggetto terzo, che non sia presente alla procedura.

Il capo II del dl è dedicato, invece, agli investitori delle banche in liquidazione, ovvero coloro che hanno acquistato obbligazioni della Cassa di Risparmio di Ferrara, della Banca delle Marche della Banca popolare dell’Etruria e del Lazio e della Cassa di risparmio di Chieti, tutte in liquidazione coatta amministrativa. Coloro che hanno perso i loro risparmi acquistando titoli di credito emessi da questi istituti potranno accedere al Fondo interbancario di tutela dei depositi per ottenere un indennizzo forfettario.

Altre novità introdotte dal decreto sono la velocizzazione delle procedure fallimentari attraverso l’uso delle tecnologie telematiche, l’acquisizione della Sga (società creata nel 1996 per il salvataggio del Banco di Napoli) da parte del Tesoro (era nel patrimonio di Intesa Sanpaolo), da utilizzare per acquisire e e gestire crediti e altre attività non immobiliari, una proroga per la durata del fondo di solidarietà per la gestione degli esuberi bancari

(fonte Idealista)

PREZZI delle CASE

Nel 2015 i prezzi delle abitazioni sono scesi del 2,4% rispetto al 2014, mentre per quanto riguarda l’ultimo trimestre dell’anno la diminuzione è stata dello 0,2%. A dirlo è l’Istituto nazionale di statistica, che ha registrato negli ultimi cinque anni una flessione del 13,9% dei valori delle case.

In media nel 2015 i prezzi delle case sono scesi del 2,4% rispetto all’anno precedente (quando la variazione era stata pari al -4,4%). Il calo è imputabile a una flessione del 2,8% dei prezzi delle abitazioni esistenti (dopo il -5,2%) del 2014) e dell’1,3% dei prezzi di quelle nuove (era -2,2% nel 2014). Un ridimensionamento nella caduta dei prezzi che è stato contemporaneo a una ripresa delle compravendite. Negli ultimi cinque anni, i prezzi delle abitazioni sono diminuiti del 13,9%.

prezzi_appartamenti

Analizzando i dati del quarto trimestre del 2015, l’indice dei prezzi delle abitazioni è sceso dello 0,2% rispetto al trimestre precedente e dello 0,9% nei confronti dello stesso periodo del 2014.  Nel dettaglio, i prezzi delle abitazioni usate, dopo il -2,8% del terzo trimestre, hanno registrato un calo pari all’1,0% nel quarto. I prezzi delle abitazioni nuove sono diminuiti su base annua dello 0,5%.

LEGGI qui il COMUNICATO STAMPA ISTAT

fonte ISTAT