MUTUI – TASSO VARIABILE o FISSO

Le misure della BCE sul “quantitative easing” avranno conseguenze su tutti gli indici di riferimento collegati ai mutui e dovrebbero abbassare ulteriormente i tassi già ai minimi. tanto che una domanda nasce spontanea: è meglio stipulare un prestito a tasso fisso o a tasso variabile? mario lo conte nella rubrica i “vostrisoldi” del “sole24ore” analizza rischi e opportunità delle due forme di finanziamento

MUTUI A TASSO FISSO hanno dei prezzi molto bassi, vicini al 3%. quasi il 2% è costituito dallo spread, dal differenziale che indica la percentuale di guadagno delle banche. un valore che potrebbe scendere ulteriormente proprio in virtù del’operazione di quantitative easing messa in atto da mario draghi. un prezzo conveniente per chi vuol dormire sonni tranquilli. chi stipula un mutuo tasso fisso sa che per vent’anni dovrà pagare la stessa somma tutti i mesi

MUTUI A TASSA VARIABILE, attualmente la miglior offerta ha un tasso inferiore al 2%, con uno spread molto vicino all’uno. è stimabile un risparmio del 30-40% rispetto alla rata a tasso fisso

ma non è detto che in futuro le cose possono cambiare. gli istituti di credito quando stipulano un mutuo, poi molto spesso vendono questo credito al mercato secondario, scaricando il rischio ad altri soggetti. cercano in questa fase di essere aggressivi, di fidelizzare il cliente. un modo di ottenere subito una fiducia e ottenere dopo una fidelizzazione in cambio

un risparmio immediato con il rischio di pagare in più in futuro o essere disposti a pagare qualcosa in più per dormire sonni tranquilli in futuro?

siamo in una fase particolare, dalla banca centrale a quelle periferiche stanno cercando di stimolare il mercato, anche per un settore importante come la casa. la BCE ha infatti stimato che negli ultimi anni 200 miliardi sono andati in fumo, in termini nominali nel 2014

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INVESTIMENTO PREFERITO: Il MONOLOCALE

il calo dei prezzi ha reso più accessibile l’offerta immobiliare. chi può permettersi l’acquisto di una casa preferisce puntare su tagli più grandi come il bilocale o il trilocale, tralasciando il monolocale, che invece attira l’attenzione degli investitori. a dirlo è l’analisi di tecnocasa sulle compravendite realizzate nel primo semestre del 2014

monolocale, un affare per gli investitori
dall’analisi emerge infatti che nel primo semestre del 2014, solo il 3,6% di chi ha acquistato tramite le agenzie del gruppo tecnocasa ha optato per il monolocale. il ribasso dei prezzi spinge infatti i potenziali acquirenti a propendere verso il bilocale o il trilocale, un trend confermato anche dalle intenzioni di acquisto rilevate a dicembre dello scorso anno. il monolocale diventa invece un buon affare per gli investitori, non a caso il 60,4% degli acquirenti appartiene a questa categoria. gli acquirenti di monolocali sono per il 51,3% single e per la restante parte coniugati

differenze nord e sud
mentre al sud il monolocale si acquista soprattutto per metterlo a reddito, al nord prevale una nicchia di chi lo compra per abitarci
analizzando i dati delle tre principali metropoli – milano, roma e napoli – si evince come nel capoluogo partenopeo chi acquista un monolocale lo fa per investimento, con una percentuale superiore alla media nazionale. a roma e milano l’immobile si acquista prevalentemente come abitazione principale, sia per motivi economici, sia perché – soprattutto a milano – c’è un’alta percentuale di famiglie monocomponenti

NUOVA LIQUIDITA’ 2015

sessanta miliardi (al mese) non sono pochi. tanta è la nuova liquidità con cui la banca centrale europea inonderà il mercato a partire da marzo. un obiettivo del “quantitative easing” è quello di far risalire l’inflazione, ormai sotto lo zero, l’altro è quello di rilanciare l’economia. funzionerà davvero? inoltre, questo fiume di denaro avrà in qualche modo effetti visibili sui mutui o i prezzi delle abitazioni o se ne accorgeranno solo nelle stanze dei bottoni della finanza?

conseguenze sui mutui
la domanda è lecita, dato che, prima di arrivare a varare questa maxioperazione, l’eurotower ha fatto scendere i tassi praticamente a zero (0,05% il saggio di riferimento, per la precisione, confermato anche giovedì) e di effetti sull’economia reale se ne sono visti abbastanza pochi

difficile avere ulteriori grossi ritocchi al ribasso su tassi di interesse già minimi. per un mutuo a tasso fisso si viaggia anche attorno al 3%, il variabile è ancora al di sotto di tale soglia. probabile che scendano ancora di qualche decimale, ma il rendimento delle banche non può certo arrivare ad azzerarsi. quel che è certo, però, è che le massicce dosi aggiuntive di liquidità dovranno essere impiegate e, con le “spalle coperte” dalla banca centrale europea, i cordoni della borsa potrebbero tornare ad allargarsi anche davanti a qualcuno che ha riscontrato maggiori difficoltà nell’accedere a finanziamenti negli ultimi anni

certo molto dipende dal comportamento degli istituti di credito, sovente nel mirino per non aver concesso più credito nemmeno di fronte ai ripetuti precedenti interventi dell’eurotower per abbassare il costo del denaro. e, se, per esempio, facessero fluire il denaro da impiegare verso gli stati uniti, dove la crisi appare ormai alle spalle, il quantitative easing pure e ci si aspetta che non troppo in là i tassi inizino a salire?

l’esempio americano
uno scenario immaginato da chi prevede un insuccesso da quest’ultimo, storico intervento della bce. al contrario di quanto è stato dall’altra parte dell’atlantico. va, però, sottolineato, che lì la fed di operazioni del genere ne ha compiute ben tre, iniziando nel 2007 la prima volta e concludendo il “tapering”, ovvero l’uscita dall’ultima prolungata operazione di acquisti di titoli di stato, lo scorso autunno

un arco di ben sette anni. nel periodo clou della “qe 3”, come fu definita quella lanciata da bernanke nel settembre 2012, l’impegno della banca centrale americana era di ben 85 miliardi di dollari al mese. dati da tenere a mente, così come il fatto che il settore immobiliare, grande malato che diede l’avvio al contagio della crisi, sia tornato a crescere in maniera sostenuta solo verso la fine del 2013

trend in salita per i prezzi
inutile attendersi, quindi, miracoli a partire da marzo. ma progressivi passi avanti sì, purché, si torna a dire, le banche rispondano “presente” all’appello di francoforte. un’inflazione che torni a salire dovrebbe invertire del tutto il trend di discesa dei prezzi delle abitazioni, restituendo al mattone il ruolo di bene rifugio per conservare potere d’acquisto

una boccata d’aria per l’edilizia
a ruota ne dovrebbe beneficiare anche l’edilizia, comprese imprese che mancano di liquidità per cronici ritardi nei pagamenti della pubblica amministrazione, che potrebbero tornare a respirare con del credito a buon mercato

tutto sarebbe più immediato se, come avviene negli stati uniti, ci fossero molte più aziende in grado di finanziarsi direttamente sul mercato, senza essere costrette a chiedere credito alle banche. con le condizioni di liquidità che si andranno a creare, potrebbero davvero farlo in maniera vantaggiosa

COSA PUO’ ROVINARE L’ACQUISTO di UNA CASA PERFETTA

Il prezzo, la grandezza delle stanze, le rifiniture, senza dubbio sono caratteristiche che pesano molto sulla scelta di una casa.

Se vogliamo essere veramente soddisfatti dobbiamo considerare, inoltre, altri particolari


1) UNA VISTA ORRIBILE – alzare le tapparelle e vedere una parete di mattoni ci può davvero rovinare la giornata. è importante quindi cercare un appartamento che ci permetta godere della vista di un parco, una montagna, un fiume, dei giardini o un atrio decoroso e ben curato… magari anche dello skyline di una grande città


2) VICINI TERRIBILI – maleducati, rumorosi, sporchi, puzzolenti: se l’appartamento non è sufficentamente insonorizzato, ci aspettano anni di sofferenza


3) POCO LUMINOSO – un magnifico giorno di sole… peccato però che la luce non arrivi alle nostre finestre perché l’appartamento è orientato al nord. ci sono persone che diventano di buon umore solo vedendo la luce del sole e si deprimono al buio… vogliamo correre il rischio di vivere in penombra?


4) ODORI INSOPPORTABILI – uscire sul balcone e respirare l’aria contaminata di una fabbrica vicina, o cosa ancor peggiore, fare perennemente attenzione alla direzione del vento perché si sa che prima o poi l’odore della discarica arriverà alle nostre finestre


5) RUMORI INSOPPORTABILI – l’appartamento gode di una vista stupenda, i vicini sono incantevoli, è ben illuminato e si aspira l’odore di un campo di rosmarini vicino… peccato però che ogni cinque minuti un aereo passa sopra le nostre teste per via di un aereoporto nelle vicinanze o vicino a delle rotaie

Come SCEGLIERE “L’AGENTE IMMOBILIARE”

Quella di vendere casa è sicuramente una delle decisioni più importanti che prenderai nel corso della tua vita. per questa ragione è importante non lasciare tutto al caso, ma affidarsi a un professionista del settore. ecco un elenco di 9 domande che ti aiuteranno a scegliere l’agente immobiliare a misura per te:


1) qual è la tua prima impressione?- anche nella scelta dell’agente immobiliare, la prima impressione è fondamentale. fa parte di un team o lavora in proprio? hai a che fare sempre con la stessa persona o tutti i suoi colleghi conoscono il tuo immobile? ricorda: si tratta del tuo consulente personale, che deve rispondere alle tue necessità, quindi la tua opinione personale conta molto


2) può offrirti un servizio a 360gradi? l’agente immobiliare non deve limitarsi semplicemente a far vedere la tua casa ai potenziali acquirenti. deve conoscere gli aspetti legali legati alla vendita, sapere quale la tassazione che si applica, fare frequenti studi di mercato per sapere qual è il prezzo più competitivo per la tua abitazione, avere conoscenze base di architettura, deve darti la possibilità di realizzare un servizio fotografico che aumenti le probabilità di piazzare il tuo immobilie


3) utilizza strumenti di marketign come l’home staging? l’home staging ti aiuta a prepare al meglio la tua casa prima di venderla o affittarla. è quindi fondamentale che il tuo agente immobiliare conosca e utilizzi tale tecnica e che sia informato sulle ultime tendenze del mercato, che usi le reti sociali o organizzi giornate di porte aperte. ricorda che se affidi un mandato in esclusiva ad un agente, lui investirà molte più energie nella vendita della tua casa


4) è caro o offre un prezzo vantaggioso? il tariffario non dice molto della qualità del servizio reso, ma è importante metterlo in relazione con l’impegno e il lavoro svolto


5) lavora in maniera trasparente?  risponde sempre in maniera chiara e trasparente alle tue domande? cerca di verificare quale sia la sua metodologia di lavoro o la formazione che ha ricevuto


6) conoscenti o amici si sono già serviti di questo agente e te lo raccomandano? domanda ai tuoi vicini, conoscenti o familiari se ti possono dare delle buone referenze di quest’agente o dell’agenzia per cui lavora


7) l’agenzia è nel tuo quartiere? sebbene non sia un requisito indispensabile, è vero che la prossimità ha qualche vantaggio. un agente che lavora nel tuo quartiere conosce il profilo dell’acquirente tipo


8) è un’agenzia in franchising? se l’agenzia far parte di un marchio conosciuto e con una reputazione potrebbe essere un’ulteriore garanzia di qualità, anche se ciò non è sempre detto


9) quali strategie di promozione adotta? quanto investe nella promozione? come riesce a ottenere il maggior nuomero di compratori potenziali? si tratta di servizi gratuiti o devi pagare un plus?

Le risposte a tutte queste domande ti aiuteranno a prendere la giusta decisione e a scegliere il miglior agente e l’agenzia immobiliare a misura per te. se collabori con un professionista devi essere esigente. è la scelta che spesso fa la differenza tra vendere o non vendere