MUTUO o AFFITTO ?

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Mutuo o Affitto?

Il dilemma è eterno e si ripropone soprattutto ora, che le rate del mutuo risultano particolarmente convenienti grazie ai tassi bassi

La rata del mutuo costa meno del canone d’affitto

Secondo un’attenta analisi, è più conveniente acquistare e non affittare, ovviamente a lungo termine, con un vantaggio che può arrivare fino a svariate decine di migliaia di euro di risparmio per chi versa in dieci anni le rate del mutuo (rispetto a dieci anni di canone di affitto) per un trilocale medio nella periferia di una grande città come Palermo. Situazione che può migliorare anche in altre zone, in cui i prezzi degli immobili sono ancora più convenienti. Oltre al risparmio, se la scelta dell’immobile è stata oculata ci si trova con un bene rivalutato, o almeno non svalutato, per una possibile rivendita

Ma siamo sicuri che l’acquisto sia sempre e comunque preferibile all’acquisto ? In una città come MILANO meglio testimoniano una impennata degli affitti con canoni in aumento a testimoniare la maggiore domanda per questa soluzione abitativa, da preferirsi in determinati contesti quali lo studio o il lavoro in trasferta, ma non solo. Amo fare il paragone con Palermo e in piccolo rispecchia le circostanze, infondo è il capoluogo e città di riferimento, a seguire Catania… 

Cosa quindi può far pendere la bilancia in favore di mutuo o affitto, al di là del confronto tra pagamento di rata mutuo e canone di locazione?

Cinque motivi a favore dell’affitto

  • Le spese legate all’acquisto

Con l’affitto non ci sono spese legate all’acquisto, quindi nessuna spesa notarile, ovviamente nessuna spesa di perizia legata ad una eventuale ipoteca ed erogazione mutuo, nessuna polizza legata al mutuo, nessuna imposta catastale e di registro

  • Tasse e spese legate alla proprietà

Un affittuario non deve preoccuparsi di dichiarare la casa nel proprio patrimonio, con conseguente risparmio sulle tasse, così come non deve pagare, ad esempio, l’Imu. Non deve poi preoccuparsi dei lavori di manutenzione solitamente imputabili al proprietario di casa (mentre restano a suo carico ovviamente bollette e spese condominiali)

  • Liquidità spendibile altrove

Acquistando casa ci si ritrova un bene rivendibile o tramandabile agli eredi. Ma cosa succederebbe se, ad esempio, gli eredi volessero vivere in un’altra zona? L’affitto può in questo caso, con una spesa contenuta, liberare liquidità da investire in altro, magari nella formazione dei propri figli o in un fondo per la pensione

  • Nessun problema di svalutazione

Chi abbia acquistato casa nel 2007, dieci anni dopo si è ritrovato un bene svalutato del 40% . Un problema che con l’affitto non esiste

  • Detrazione fiscale dei canoni di locazione

I canoni di locazione per l’abitazione principale sono detraibili fiscalmente. Per i contratti a canone convenzionale, la detrazione può arrivare a 495 euro; a 300 per i contratti a canone concordato; a 991,60 se l’affittuario ha età compresa tra 20 e 30 anni

Cinque motivi a favore del mutuo

A favore dell’acquisto pendono invece le seguenti motivazioni:

  • Tassi di interesse ai minimi sui mutui

Acquistare casa con un mutuo, soprattutto oggi con i tassi di interesse ai minimi storici, è più conveniente rispetto ad andare in affitto. Basti pensare che per un mutuo di 100.000 euro ad un tasso fisso del 2% si pagherebbero soltanto 1.000 euro circa di interessi all’anno

  • Agevolazioni fiscali e finanziarie sui mutui

Tra gli altri vantaggi del mutuo se si acquista come prima casa, c’è la possibilità di detrarre il 19% degli interessi del finanziamento, mentre in caso di difficoltà economica del nucleo familiare è possibile chiedere alla banca la sospensione delle rate. Inoltre, tramite un mutuo, si può ottenere una leva finanziaria per chi desidera acquistare un immobile da adibire ad investimento, generando una rendita finanziaria automatica data dai proventi della locazione

  • Un investimento nel tempo

Il pagamento delle rate del mutuo, a differenza di quello di un canone d’affitto, non va “perso” ma viene versato nell’acquisto di un bene che permane nel tempo. Il che significa che, a prescindere dalla rivalutazione o meno del bene, e delle spese di manutenzione da sostenere, si avrà per sempre l’uso di quel bene, senza paura – una volta estinto il debito – di vedersi estromessi dalla propria abitazione. Un fattore, questo, che conta nel dare stabilità ad un progetto di vita

  • Abitazione provvisoria: anche in questo caso è meglio l’acquisto

Se si ha bisogno di una abitazione provvisoria dove vivere solo per qualche anno(ad esempio per studio o lavoro, o perché si è appena formata una famiglia) potrebbe essere comunque più vantaggioso l’acquisto. Dipende dalla città: se si trattasse di grandi città come Milano, Bologna, Firenze, Roma, Napoli, Palermo l’opportunità di investire in una casa da dare in locazione nel momento in cui non dovesse più servire potrebbe non essere disprezzabile

  • Un valore per gli eredi

Con l’acquisto di casa, il bene resta poi agli eredi, che possono rivenderlo con buon vantaggio se rivalutato. Lo sa chi ha ereditato una casa acquistata con la lira: dopo opportuna ristrutturazione, nell’era dell’euro il suo valore può ritrovarsi quantomeno raddoppiato. Tuttavia, anche nel caso in cui l’immobile si dovesse svalutare, o gli eredi non volessero viverci, questi si ritroverebbero comunque con un bene per il quale non hanno dovuto pagare nulla, e la cui vendita in ogni caso porta un qualche vantaggio economico

 

tratto da fonti web
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Valutazione e Individuazione del Prezzo

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Ho elaborato un documento esclusivo che analizza le ragioni di una mancata vendita immobiliare e isola il motivo che ha causato la non vendita della vostra casa.

Si tratta di un’analisi molto accurata che esplora tutte le ragioni possibili per cui una casa si vende o non si vende

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DECALOGO DEL NOTARIATO

TUTELE PER GLI ACQUIRENTI

Il Consiglio Nazionale del Notariato ha partecipato alla conferenza stampa organizzata a Montecitorio da Assocond Conafi per spiegare le nuove tutele a favore degli acquirenti di immobili in costruzione in vigore a partire dal prossimo 16 marzo, introdotte con il Decreto Legislativo n. 14/2019 “Codice della crisi d’impresa” che ha modificato il dlgs 122/2005, e con il quale si integra e dà piena attuazione alle garanzie già inserite nel 2005. 

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PREZZI DELLE CASE e COMPRAVENDITE

prezzi dell case

COMPRAVENDITE in crescita e prezzi in discesa. Un andamento che caratterizza ormai da qualche anno il settore immobiliare e che adesso è stato fotografato dal documento periodico “L’economia italiana in breve” della Banca d’Italia.

Dal grafico si può evidenziare il trend in aumento per quanto riguarda le transazioni e un trend in calo per quanto riguarda i valori. Sul fronte delle compravendite, il trend in aumento si evidenzia dal 2014. Sul fronte dei prezzi, il trend in calo si evidenzia dal 2012.

Per quanto riguarda le compravendite, il 2019 prosegue sull’onda di quanto accaduto lo scorso anno. Il 2018 ha confermato l’andamento positivo del mercato residenziale, un trend ininterrotto dal 2014. Negli ultimi vent’anni il mercato immobiliare ha visto una crescita delle compravendite del 3,6%. Il trend delle compravendite ha avuto un andamento parabolico, analogo a quello dei prezzi, ma la ripresa delle transazioni, a differenza dei valori, è iniziata già dal 2014.

Negli ultimi anni le compravendite sono tornate a crescere, ma non a livelli paragonabili a quelli del 2008, quando le transazioni si aggiravano intorno alle 665mila per scendere drasticamente intorno alle 400mila operazioni nel 2012, in concomitanza con la crisi finanziaria che ha colpito il nostro Paese e l’inasprimento della tassazione sulla casa. L’inversione di tendenza è stata registrata tra la fine del 2015 e l’inizio del 2016 grazie ai diversi bonus previsti a sostegno dell’acquisto e della ristrutturazione delle abitazioni, nonché ai mutui più favorevoli per la casa. Le compravendite hanno raggiunto quasi le 550mila unità nel 2017.

Per quanto riguarda i prezzi, nel corso del 2018 i valori hanno registrato un’ulteriore flessione. Si è però trattato di variazioni minime, con le piazze più importanti del nord del Paese dove si è assistito a una graduale ripresa. Questo ha fatto parlare di una certa stabilità. Il fatto importante, tuttavia, è che ad oggi all’aumento delle compravendite non è seguita un’analoga crescita dei prezzi.

Negli ultimi 10 anni abbiamo assistito a un graduale deterioramento dei prezzi delle abitazioni. Secondo l’Agenzia delle Entrate, fatto 100 il livello dei prezzi immobiliari nel 2004, se nel 2007 si è verificato un aumento del 6,1%, negli anni successivi il calo è stato pressoché continuo, fino a un -5,7% registrato nel 2013. Nel 2017 le quotazioni hanno registrato lo 0,4% sotto il livello antecrisi del 2004. Un andamento che si è pressoché mantenuto invariato nel corso dell’anno appena trascorso, aprendo le porte a una graduale stabilizzazione dei prezzi delle case. Secondo l’Eurostat, la parabola discendente dei prezzi delle case in Italia è iniziata nel 2012 quando è stato registrato un -2,5%, seguito da un -6,5 (2013), -4.7 (2014), -3,8 (2015), 0,0 (2016) e -0,8% (2017)

PLUSVALENZA

plusvalenza

Quando si parla di plusvalenza immobiliare ci si riferisce a quel guadagno realizzato rivendendo un immobile a un prezzo più alto di quello di acquisto dopo 5 anni dell’acquisto stesso. Il Fisco tassa la plusvalenza immobiliare ai fini delle imposte sui redditi e questo perché la si considera un reddito diverso.

Ma la vendita infraquinquennale dell’abitazione principale genera una plusvalenza imponibile?

Come spiegato dallo stesso Fisco, in linea generale, le plusvalenze realizzate mediante la cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni sono redditi diversi. Tuttavia, non generano plusvalenze imponibili le cessioni, tra l’altro, di unità immobiliari urbane, che, per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto (o la costruzione) e la cessione, sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari.

Si ricorda che per abitazione principale si intende quella nella quale la persona fisica, che la possiede a titolo di proprietà o altro diritto reale, o i suoi familiari dimorano abitualmente.

Plusvalenza immobiliare, tassazione

La plusvalenza nella vendita di immobili è tassata quando l’immobile venduto è stato acquistato da meno di 5 anni; quando l’immobile non è pervenuto al venditore in seguito a una successione; quando l’immobile non è stato adibito a residenza del venditore o di un suo familiare nel tempo intercorso fra l’acquisto e la vendita che ha realizzato la plusvalenza.

Plusvalenza immobiliare, come si calcola

Il contribuente che deve pagare l’imposta sulla plusvalenza immobiliare può calcolare la plusvalenza e inserire la stessa sotto la voce “altri redditi” della dichiarazione dei redditi, per poi pagare la relativa aliquota Irpef di riferimento; oppure può chiedere in sede di rogito di applicare un’imposta sostitutiva del 20%, che va pagata contestualmente al rogito e che il notaio pagherà una volta che l’atto sarà registrato per via telematica.

Esenzione plusvalenza immobiliare

Le cessioni a titolo gratuito non costituiscono plusvalenza, mentre non c’è tassazione per le plusvalenze relative a immobili acquistati per successione e a fabbricato abitativo adibito dal cedente, per la maggior parte del periodo di possesso, ad abitazione principale propria o dei propri familiari.

Quando non si paga la plusvalenza immobiliare

Come detto, se si acquista un immobile e lo si rivende prima di 5 anni a un prezzo maggiorato si deve pagare sulla plusvalenza generata una tassa pari al 20%. Non si paga la plusvalenza immobiliare quando:

  • si riceve un immobile in eredità e si decide di metterlo in vendita;
  • si acquista un immobile e lo si vende dopo un periodo di 5 anni;
  • si acquista un immobile con agevolazione di prima casa e per la maggior parte del periodo tra acquisto e vendita l’alloggio viene utilizzato come abitazione principale.

plusvalenza(idealista)

Valore Immobiliare come definire il prezzo?

VALORE di MERCATO

COME CALCOLARE IL VALORE DEGLI IMMOBILI

Definizione di valore di mercato

“Importo stimato al quale l’immobile verrebbe venduto alla data della valutazione tra un acquirente e un venditore essendo entrambi non condizionati da fattori esterni e dopo una adeguata attività di marketing da entrambe le parti”

Stima sintetica del valore di mercato

valore di mercato

=

superficie commerciale

X

quotazione al mq

X

coefficienti merito

La determinazione del valore di un immobiliare, necessita dell’apporto di specifiche conoscenze ed esperienze professionali da parte di qualificati operatori.

Al riguardo il “codice delle Valutazioni Immobiliari” costituisce il punto di riferimento univoco al quale si rimanda per tutti gli aspetti procedurali.

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DECRETO (locazioni concordato)

Criteri per la determinazione dei canoni dei contratti di locazione nella contrattazione territoriale
Le parti contrattuali, nella definizione del canone effettivo, possono essere assistite, a loro richiesta, dalle rispettive organizzazioni della proprieta’ edilizia e dei conduttori. Gli accordi definiscono, per i contratti non assistiti, le modalita’ di attestazione, da eseguirsi, sulla base degli elementi oggettivi dichiarati dalle parti contrattuali a cura e con assunzione di responsabilita’, da parte di almeno una organizzazione firmataria dell’accordo, della rispondenza del contenuto economico e normativo del contratto all’accordo stesso, anche con riguardo alle agevolazioni fiscali

DECRETO

 

APE – Attestato di Prestazione Energetica

E’ necessario dichiarare a che classe energetica appartiene un immobile in vendita o in locazione. Questa classe è riconosciuta dalla certificazione APE.

Ape

La normativa italiana si è allineata a quella dell’Unione Europea e quindi L’APE, cioè l’Attestato di Prestazione Energetica, ha sostituito l’ACE, Attestato di Certificazione Energetica. Continua a leggere

AFFITTI e REGISTRAZIONE

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Firmato il contratto di locazione, entro 30 giorni, il proprietario dell’immobile locato deve provvedere alla registrazione obbligatoria del contratto stesso presso l’Agenzia delle Entrate.

Il contratto di locazione può essere registrato recandosi presso un ufficio dell’Agenzia delle Entrate e compilando l’apposito modello “RLI”, tramite i servizi telematici dell’Agenzia delle Entrate, modalità obbligatoria per gli AGENTI IMMOBILIARI e i possessori di almeno 10 immobili..

LE IMPOSTE DA PAGARE

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