Guida Vendere CASA a PALERMO

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Vendere Casa a Palermo

La prima Guida che ti spiega come il Sistema Imprendocasa ti aiuterà nella vendita del tuo Immobile a Palermo!

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La parola all’autore.

Questa guida nasce con un intento specifico ed ambizioso: dare 5 step attraverso i quali vendere un immobile a Palermo.

Noi li chiamiamo Pilastri, perché sono, in onor del vero, ciò su cui abbiamo costruito il sistema di vendita immobiliare Imprendocasa.

Come agenzia abbiamo deciso di condividerli con chi, come te, cerca più di semplice ispirazione.

Sono passi pratici, nati dal lavoro sul campo, i medesimi con i quali aiutiamo ogni giorni proprietari a vendere casa a Palermo.

Buona lettura,

ImprendoCasa

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Vuoi Cambiare Casa ?

𝙑𝙪𝙤𝙞 𝙘𝙖𝙢𝙗𝙞𝙖𝙧𝙚 #𝙘𝙖𝙨𝙖?

Se ti trovi ad avere questa esigenza, ecco come gestire la situazione!

Una delle situazioni più comuni è quella di avere l’esigenza di cambiare casa e fra le domande più frequenti :

Come faccio per “sincronizzare” il trasferimento e far incastrare l’acquisto della nuova casa?

  • Innanzitutto ci sono 3 possibilità per gestire questo tipo di movimento…

La prima, quella che consiglio come logica principale è quella di iniziare a trovare l’acquirente giusto e comprenda le tue esigenze, la persona che non abbia esigenze immediate pertanto disponibile a darti 10 mesi di tempo…
Hai 10 mesi è un tempo ragionaveole per trovare con molta calma la casa che vada bene alle tue nuove esigenze.

  • La secondo possibilità è che, nel caso in cui tu abbia trovato una casa che ti vada bene, dai una caparra per bloccare l’acquisto e inizi a mettere in vendita la tua. Questa è la scelta che non consiglierei mai poiché molto rischiosa in privato ti spiego il perché
  • La terza possibilità è simile alla secondo, solo che disponi delle somme necessarie da versare per cui hai la copertura economica e puoi serenamente gestire la vendita del tuo.

Per concludere, quindi, se non ti trovi nell’ultima opzione, il miglior consiglio dello specialista è quello di optare per la prima.

Statisticamente, in anni di attività non mi è mai capitato che una persona non sia riuscita a trovare un altro ideale entro 10 mesi.

Se anche tu ti stai trovando in questa situazione e vuoi assolutamente evitare qualsiasi problema come perdita di soldi, tempo, o spiacevoli sorprese ti consiglio di scrivermi un messaggio al numero 3297483898 per essere assistito in ogni fase della tua vendita e acquisto.

USUFRUTTO e NUDA PROPRIETA’

Spesso se ne sente parlare, ma qual è il significato di usufrutto? Scopriamo insieme come funziona e la tabella e i coefficienti da tenere presenti per il calcolo dello stesso nel 2021.

Nel dettaglio, l’usufrutto è regolato dall’articolo 978 e seguenti del Codice civile e ha una durata temporanea che può apportare vantaggi di rilievo sia per l’usufruttuario sia per il proprietario del bene, a cui resta la nuda proprietà.

Significato usufrutto

Entrando nello specifico, l’articolo 978 del Codice civile spiega che: “L’usufrutto è stabilito dalla legge, o dalla volontà dell’uomo [587, 785, 1350 n. 2, 2643 n. 2, 2648]. Può anche acquistarsi per usucapione“. Secondo l’articolo 979 c.c., “la durata dell’usufrutto non può eccedere la vita dell’usufruttuario. L’usufrutto costituito a favore di una persona giuridica non può durare più di trent’anni”.

L’usufruttuario, quindi, può cedere il proprio diritto per un certo tempo o per tutta la sua durata, se non è vietato dal titolo costitutivo. La cessione deve essere notificata al proprietario; finché non sia stata notificata, l’usufruttuario è solidalmente obbligato con il cessionario verso il proprietario.

L’articolo 981 sottolinea anche che “l’usufruttuario ha diritto di godere della cosa, ma deve rispettarne la destinazione economica [986, 996, 1015, 2561 2]. Egli può trarre dalla cosa ogni utilità che questa può dare, fermi i limiti stabiliti in questo capo”. Mentre l’articolo 982 del Codice civile recita: “L’usufruttuario ha diritto di conseguire il possesso della cosa di cui ha l’usufrutto, salvo quanto è disposto dall’articolo 1002”.

Come funziona l’usufrutto

L’usufrutto è a tutti gli effetti un istituto giuridico che permette al proprietario di una cosa o di un immobile di cedere l’utilizzo ed il godimento dei benefici a un terzo pur rimanendone proprietario. Le parti coinvolte nell’usufrutto, quindi, sono almeno tre: chi detiene la nuda proprietà (il nudo proprietario), chi ne guadagna la fruizione (l’usufruttuario) e il bene in oggetto (ad esempio un immobile).

L’usufruttuario può beneficiare dei frutti naturali (per esempio delle coltivazioni) e civili (come per l’affitto) del bene senza alterarne la destinazione economica. Se il bene in questione è un immobile, ad esempio, non potrà cambiare la sua destinazione da abitativa a commerciale e viceversa. Sempre nel caso di immobili, l’usufruttuario ha la facoltà di darlo in affitto.

Calcolo usufrutto: tabella e coefficienti

Per quanto riguarda le cessioni di benefici vitalizi, vediamo come si effettua il calcolo dell’usufrutto sulla base della tabella e dei coefficienti di riferimento. La tabella per il calcolo usufrutto necessita di due valori: l’anzianità del futuro o attuale usufruttuario e il valore della piena proprietà:

  • in caso l’usufruttuario abbia tra 73 e 75 anni, il valore dell’usufrutto è del 35% e del 65% per la nuda proprietà;
  • in caso l’usufruttuario abbia tra 76 e 78 anni, il valore dell’usufrutto è del 30% e del 70% per la nuda proprietà;
  • in caso l’usufruttuario abbia tra 79 e 82 anni, il valore dell’usufrutto è del 25% e del 75% per la nuda proprietà;
  • in caso l’usufruttuario abbia tra 83 e 86 anni, il valore dell’usufrutto è del 20% e del 80% per la nuda proprietà.

𝐂𝐎𝐌𝐏𝐑𝐀𝐕𝐄𝐍𝐃𝐈𝐓𝐀 𝐀𝐃𝐄𝐌𝐏𝐈𝐌𝐄𝐍𝐓𝐈 𝐒𝐔𝐂𝐂𝐄𝐒𝐒𝐈𝐕𝐈

  • la registrazione presso l’Agenzia delle Entrate
  • la trascrizione presso le Conservatorie dei Registri immobiliari
  • la voltura catastale

Quando e come si perfezionano?

“Oggi, questi tre adempimenti avvengono contestualmente, perché tutto si perfeziona in modo telematico attraverso la compilazione del Modello Unico Informatico (MUI). Compilando tale modulo, l’atto viene registrato, volturato al catasto e trascritto presso la Conservatoria competente dei Registri immobiliari. Uno dei vantaggi di questa procedura, ormai in vigore da diversi anni, è che il cliente non deve più preoccuparsi di nulla. E’ il notaio, attraverso la presentazione del MUI, a comunicare l’avvenuta compravendita a tutti i soggetti in vario modo interessati

Gli unici due soggetti non informati dal notaio sono l’amministratore di condominio e il commercialista, che devono essere avvisati dal cliente. All’amministratore di condominio può essere consegnato il certificato di rogito, che come consuetudine viene rilasciato dal notaio. Al commercialista può essere consegnata la copia cartacea dell’avvenuta registrazione, trascrizione e voltura, rilasciata sempre dai notai, in modo tale che nella predisposizione della denuncia dei redditi il commercialista stesso possa prendere atto che c’è un immobile nuovo o in più nel patrimonio del compratore”

Come funziona la registrazione dell’atto all’Agenzia delle Entrate e cosa comporta?

“La registrazione dell’atto presso l’Agenzia delle Entrate serve per assolvere le imposte dovute. Si ricorda che, quando si compra da privati e si tratta di prima casa, l’imposta di registro è il 2% sul valore catastale, mentre per la trascrizione e la voltura le imposte ipotecaria e catastale sono fisse; per quanto riguarda la seconda casa, l’imposta di registro è il 9% complessivo, che comprende imposte ipotecarie e catastali

Quando si compra da impresa, l’atto è soggetto a Iva, che viene pagata al venditore, il quale è soggetto passivo dell’imposta; in tal caso, si versa un 4% quando è prima casa, un 10% quando è seconda casa e le imposte di registro, ipotecarie e catastali sono tutte e tre fisse, cioè tre volte 200 euro”

Il deposito nei Registri pubblici immobiliari perché è molto importante?

“La fondamentale importanza della trascrizione dell’atto nei Registri immobiliari sta nel fatto che essa rende l’atto opponibile ai terzi. Al di là della priorità di stipula, quello che rende efficace di fronte ai terzi l’intervenuta compravendita è proprio la trascrizione alla Conservatoria

Facciamo un esempio. Poniamo il caso di trovarci di fronte a due compravendite, nelle quali lo stesso bene viene alienato prima ad un soggetto e poi ad un altro. Proprietario diventa il primo soggetto, perché è il primo ad avere acquistato, ma se il giorno dopo l’immobile viene venduto a un secondo soggetto e questo effettua prima la trascrizione, la compravendita risulta a lui non opponibile, con la conseguenza che di fronte ai terzi il proprietario è il secondo soggetto e non il primo, che invece ha comprato il giorno precedente

Quella di trovarsi di fronte a un soggetto distratto o a un truffatore, di fatto, è un’ipotesi marginale. Ma bisogna fare attenzione alle eventuali iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli. Se ad esempio, due o tre giorni dopo la vendita di un immobile, nei confronti di colui che ha venduto viene iscritta un’ipoteca o viene trascritto un pignoramento e la compravendita non è stata ancora trascritta nei Registri immobiliari, l’acquirente – che ancora non risulta proprietario – si trova ad aver acquistato un immobile con una formalità, a lui opponibile, che al momento della stipula non era conosciuta

Questo è il motivo per cui – al di là del fatto che il termine di legge per registrare, volturare e trascrivere è di trenta giorni – si tende ad effettuare i diversi adempimenti nel più breve tempo possibile, tendenzialmente nei tre giorni successivi alla compravendita, così da proteggere l’acquirente da qualsiasi rischio”

A cosa serve invece la voltura catastale?

“La voltura catastale ha una valenza esclusivamente fiscale. Ai fini della proprietà quello che fa fede è la Conservatoria dei Registri immobiliari, il Catasto serve a enucleare la possidenza fiscale di un immobile e, attraverso le rendite, conoscere la base imponibile per i pagamenti delle varie imposte che gravano sull’immobile, dall’Imu alla Tari. Sotto questo profilo, l’ufficio competente è il Catasto e non la Conservatoria”

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fonte idealistanews

MERCATO IMMOBILIARE

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#albertogambino #realtor #imprendocasa

 

 

Neanche il Covid è riuscito a scalfire la volontà degli italiani di acquistare casa!

Il nostro Ufficio Studi sta riscontrando dinamismo, non solo dovuto a ciò che era rimasto in sospeso causa Covid, ma anche ad una ricerca della casa ancora viva, come dimostrano anche i dati record registrati

Dopo il lockdown si stanno muovendo prevalentemente persone alla ricerca della prima casa o della soluzione migliorativa e si evidenzia una contrazione degli acquisti per investimento

SALDO e STRALCIO

saldo e stralcio

Una situazione win-win che meriterebbe di essere maggiormente applicata

L’Accordo STRAGIUDIZIALE attraverso il

SALDO & STRALCIO

è una delle più chiare vie verso la soluzione del problema

Indubbiamente è uno scenario alternativo alle ASTE ma molto efficace e risolutivo

PERSONALMENTE accolgo da #PROPRIETARI di #CASA la #RICHIESTA di #VENDITA in #SALDO&STRALCIO per CANCELLARE TOTALMENTE il #DEBITO

Proporre in #vendita con in vista il valore di #mercato dell’immobile ed il #valore #scontato del saldo&stralcio

 

 

VALORE

Affida la vendita di casa tua a dei Professionisti validi certificati che posseggono elementi utili e sapranno argomentare con dati concreti la Valutazione del tuo immobile

valutazioni

Solo i professionisti sanno posizionare correttamente l’immobile sul mercato

Questa immagine, realizzata da una nota società che raccoglie dati da operatori del settore, rappresenta i due punti di vista nella valutazione di uno stesso immobile.

Da una parte l’Agente che prende in considerazione dati concreti e dall’altra il proprietario, che prende in considerazione dati non oggettivi

La Valutazione di un immobile è una questione di punti di vista?!

Analizzare dati concreti sul mercato immobiliare, porta al giusto posizionamento dell’Immobile sul mercato, così che venga venduto al prezzo corretto e in tempi ragionevoli

VERO o FALSO


IL NOTAIO METTE SOLO UNA FIRMA E LEGGE ALCUNI FOGLI

gambino notaio

FALSO

L’intervento del notaio, la cui “lettura di alcuni fogli” e la cui firma non è che la conclusione di una serie di verifiche capillari e di indagini dirette ad assicurare il buon esito dell’acquisto, assicura che si compri da chi è effettivamente proprietario, che la casa sia esente da ipoteche e che le verifiche urbanistiche e catastali siano state effettuate regolarmente anche da parte dell’agente immobiliare

LOCAZIONE TURISTICA

turismo

BREVE GUIDA

In questa guida metto disposizione un fac-simile di contratto di locazione turistica e spiego come funziona.

Sempre più spesso in Italia, le seconde case sono affittate per finalità turistiche, specie nelle località dove la presenza di turisti è particolarmente elevata come nel mio caso a PALERMO e, quindi, esiste anche un’altissima domanda di immobili per brevi soggiorni.

Per questo motivo il legislatore ha pensato bene di sottrarre la locazione degli immobili per finalità turistiche dalla disciplina generale, semplificando al massimo le procedure da seguire.

CARATTERISTICHE

Partiamo subito con il dire che per finalità turistiche si fa riferimento all’esigenza del conduttore di avere a disposizione per un periodo limitato un alloggio per passarvi le sue vacanze, siano esse per svago, culturali o altro.
Questo tipo di locazione, quindi, non ha nulla a che vedere con quella prevista per chi intende stabilizzarsi in casa per mesi o anni. L’esigenza è assolutamente temporanea e di breve termine, tanto che il contratto non è neppure simile al contratto di locazione transitoria previsto per i lavoratori o gli studenti fuori sede, che ha una durata minima di 30 giorni e una massima di 18 mesi e non è prorogabile.

In base a quanto stabilito dall’articolo 4 del D.L. n. 50/2017, si definiscono Locazioni Brevi Turistiche i contratti di locazione che
– Hanno come oggetto immobili ad uso abitativo
– Presentano una durata non superiore a 30 giorni
– Vengono stipulati da persone fisiche 

La disciplina sulle locazioni brevi turistiche viene applicata anche a
– Contratti di locazione in cui è prevista la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia.
– Contratti di locazione stipulati per il tramite di soggetti che esercitano l’attività di intermediazione immobiliare, anche attraverso la gestione di siti.

DURATA

In base al combinato disposto degli artt. 1 c. 4 e 13 c. 5 L. n. 431/98, il contratto di locazione per uso turistico deve essere stipulato in forma scritta. Nel contratto è necessario indicare espressamente le finalità turistiche, in modo da evitare l’eventuale applicazione delle norme in materia di locazione abitativa primaria o transitoria.

Il contratto di affitto turistico non prevede una durata minima e, una volta raggiunta la scadenza, gli effetti cessano automaticamente, senza che sia necessario inviare una disdetta.

Se la durata è inferiore a 30 giorni, il contratto non va registrato e prevede l’apposizione sul modulo firmato tra le parti di una marca da bollo da 10,33 euro.
Però, se il periodo della locazione supera i 30 giorni, la registrazione è obbligatoria. In questo caso, le relative spese vanno suddivise equamente tra le parti, salvo diversa disposizione.

I 30 giorni sono “comulabili” in riferimento a più periodi di locazione intercorsi tra il proprietario dell’immobile e il medesimo conduttore nell’arco dell’intero anno solare. 

IMPORTANTE che se il contratto ha una durata superiore ai 30 giorni, entro le 48 ore dalla stipula va fatta denuncia all’Autorità di pubblica sicurezza del Comune; se l’inquilino è un cittadino extra comunitario la sua presenza va comunicata all’Autorità di pubblica sicurezza indistintamente dalla durata del contratto e il modulo da utilizzare per ciò deve essere diverso dagli altri casi, fornito dalle stesse Autorità.

FAC-SIMILE 

RICHIEDIMI GRATUITAMENTE il modulo fac-simile del contratto di locazione turistica presente in questa pagina – una volta scaricato può essere modificato in base alle proprie esigenze.

MUTUO o AFFITTO ?

affitti mutuo

Mutuo o Affitto?

Il dilemma è eterno e si ripropone soprattutto ora, che le rate del mutuo risultano particolarmente convenienti grazie ai tassi bassi

La rata del mutuo costa meno del canone d’affitto

Secondo un’attenta analisi, è più conveniente acquistare e non affittare, ovviamente a lungo termine, con un vantaggio che può arrivare fino a svariate decine di migliaia di euro di risparmio per chi versa in dieci anni le rate del mutuo (rispetto a dieci anni di canone di affitto) per un trilocale medio nella periferia di una grande città come Palermo. Situazione che può migliorare anche in altre zone, in cui i prezzi degli immobili sono ancora più convenienti. Oltre al risparmio, se la scelta dell’immobile è stata oculata ci si trova con un bene rivalutato, o almeno non svalutato, per una possibile rivendita

Ma siamo sicuri che l’acquisto sia sempre e comunque preferibile all’acquisto ? In una città come MILANO meglio testimoniano una impennata degli affitti con canoni in aumento a testimoniare la maggiore domanda per questa soluzione abitativa, da preferirsi in determinati contesti quali lo studio o il lavoro in trasferta, ma non solo. Amo fare il paragone con Palermo e in piccolo rispecchia le circostanze, infondo è il capoluogo e città di riferimento, a seguire Catania… 

Cosa quindi può far pendere la bilancia in favore di mutuo o affitto, al di là del confronto tra pagamento di rata mutuo e canone di locazione?

Cinque motivi a favore dell’affitto

  • Le spese legate all’acquisto

Con l’affitto non ci sono spese legate all’acquisto, quindi nessuna spesa notarile, ovviamente nessuna spesa di perizia legata ad una eventuale ipoteca ed erogazione mutuo, nessuna polizza legata al mutuo, nessuna imposta catastale e di registro

  • Tasse e spese legate alla proprietà

Un affittuario non deve preoccuparsi di dichiarare la casa nel proprio patrimonio, con conseguente risparmio sulle tasse, così come non deve pagare, ad esempio, l’Imu. Non deve poi preoccuparsi dei lavori di manutenzione solitamente imputabili al proprietario di casa (mentre restano a suo carico ovviamente bollette e spese condominiali)

  • Liquidità spendibile altrove

Acquistando casa ci si ritrova un bene rivendibile o tramandabile agli eredi. Ma cosa succederebbe se, ad esempio, gli eredi volessero vivere in un’altra zona? L’affitto può in questo caso, con una spesa contenuta, liberare liquidità da investire in altro, magari nella formazione dei propri figli o in un fondo per la pensione

  • Nessun problema di svalutazione

Chi abbia acquistato casa nel 2007, dieci anni dopo si è ritrovato un bene svalutato del 40% . Un problema che con l’affitto non esiste

  • Detrazione fiscale dei canoni di locazione

I canoni di locazione per l’abitazione principale sono detraibili fiscalmente. Per i contratti a canone convenzionale, la detrazione può arrivare a 495 euro; a 300 per i contratti a canone concordato; a 991,60 se l’affittuario ha età compresa tra 20 e 30 anni

Cinque motivi a favore del mutuo

A favore dell’acquisto pendono invece le seguenti motivazioni:

  • Tassi di interesse ai minimi sui mutui

Acquistare casa con un mutuo, soprattutto oggi con i tassi di interesse ai minimi storici, è più conveniente rispetto ad andare in affitto. Basti pensare che per un mutuo di 100.000 euro ad un tasso fisso del 2% si pagherebbero soltanto 1.000 euro circa di interessi all’anno

  • Agevolazioni fiscali e finanziarie sui mutui

Tra gli altri vantaggi del mutuo se si acquista come prima casa, c’è la possibilità di detrarre il 19% degli interessi del finanziamento, mentre in caso di difficoltà economica del nucleo familiare è possibile chiedere alla banca la sospensione delle rate. Inoltre, tramite un mutuo, si può ottenere una leva finanziaria per chi desidera acquistare un immobile da adibire ad investimento, generando una rendita finanziaria automatica data dai proventi della locazione

  • Un investimento nel tempo

Il pagamento delle rate del mutuo, a differenza di quello di un canone d’affitto, non va “perso” ma viene versato nell’acquisto di un bene che permane nel tempo. Il che significa che, a prescindere dalla rivalutazione o meno del bene, e delle spese di manutenzione da sostenere, si avrà per sempre l’uso di quel bene, senza paura – una volta estinto il debito – di vedersi estromessi dalla propria abitazione. Un fattore, questo, che conta nel dare stabilità ad un progetto di vita

  • Abitazione provvisoria: anche in questo caso è meglio l’acquisto

Se si ha bisogno di una abitazione provvisoria dove vivere solo per qualche anno(ad esempio per studio o lavoro, o perché si è appena formata una famiglia) potrebbe essere comunque più vantaggioso l’acquisto. Dipende dalla città: se si trattasse di grandi città come Milano, Bologna, Firenze, Roma, Napoli, Palermo l’opportunità di investire in una casa da dare in locazione nel momento in cui non dovesse più servire potrebbe non essere disprezzabile

  • Un valore per gli eredi

Con l’acquisto di casa, il bene resta poi agli eredi, che possono rivenderlo con buon vantaggio se rivalutato. Lo sa chi ha ereditato una casa acquistata con la lira: dopo opportuna ristrutturazione, nell’era dell’euro il suo valore può ritrovarsi quantomeno raddoppiato. Tuttavia, anche nel caso in cui l’immobile si dovesse svalutare, o gli eredi non volessero viverci, questi si ritroverebbero comunque con un bene per il quale non hanno dovuto pagare nulla, e la cui vendita in ogni caso porta un qualche vantaggio economico

 

tratto da fonti web