VALORE delle CASE

IMMOBILIARE_2017

…nessun commento!

 

Annunci

NUDA PROPRIETA’

NUDAPROPRIETA

Quante volte avete sentito parlare di “nuda proprieta”? Probabilmente diverse volte.

Sapete tutto su questo argomento?

Mettetevi comodi e continuate a leggere l’articolo perché vi spiegheremo MOLTO BENE cos’è la nuda proprietà, come si calcola, i vantaggi per chi acquista e per chi vende e gli obblighi per le parti. Continua a leggere

VENDERE CASA al GIUSTO PREZZO

Vendere-

Tanti sono i fattori che si devono prendere in considerazione quando si decide di mettere in vendita la propria casa. In particolar modo, in un momento in cui il mercato non attraversa uno dei suoi periodi più floridi. Le compravendite sono in aumento, ma i prezzi rimangono contenuti. E proprio su questo fronte, è doveroso domandarsi: in che modo è possibile dare il giusto valore al proprio immobile e quindi assicurarsi la riuscita dell’operazione in tempi relativamente brevi, così da non dover fronteggiare ulteriori costi? Continua a leggere

AFFITTO non DICHIARATO:EFFETTI

L’affittuario non può essere sfrattato se non paga il canone oppure può chiedere la restituzione dei soldi pagati durante l’uso della casa.

L’inquilino è però corresponsabile verso il fisco

locazione-affitti

Non dichiarare il contratto di affitto, ossia non effettuare la registrazione all’Agenzia delle Entrate, ha conseguenze negative sia per il padrone di casa che per l’inquilino: rischi che coinvolgono tanto l’aspetto fiscale quanto quello civilistico. In particolare, il fisco può chiedere il pagamento dell’imposta di registro, con sanzioni e interessi, sia al padrone di casa che all’affittuario; dall’altro lato il contratto di affitto in nero si considera inesistente e tutte le prestazioni eseguite – come il pagamento del canone di locazione – vanno restituite. Ma procediamo con ordine e approfondiamo tutte le possibili conseguenze e gli effetti di un affitto non dichiarato.

Gli effetti dell’affitto non dichiarato per il padrone di casa

Schematicamente, qui di seguito elencheremo i principali effetti di un affitto in nero per il padrone di casa (o, più precisamente detto, locatore), salvo poi approfondirli nel corso dell’articolo:

  • il contratto è nullo e, quindi, il padrone di casa è tenuto a restituire tutti i canoni di affitto percepiti durante l’esecuzione del contratto;
  • se l’inquilino non paga i canoni di affitto indicati nel contratto non registrato o concordati a voce non può essere sfrattato con la procedura d’urgenza, ma è necessario un giudizio ordinario, più lungo e costoso;
  • se l’inquilino non paga i canoni di affitto indicati nel contratto non registrato o concordati a voce, il padrone di casa non può richiedere, nei suoi confronti, un decreto ingiuntivo;
  • se l’inquilino subisce dei danni fisici conseguenti agli impianti o alla manutenzione dell’appartamento (si pensi a fughe di gas o scoppio caldaia), il padrone di casa ne risponde penalmente, anche se il contratto è nullo;
  • da un punto di vista fiscale, entro massimo un anno dalla firma del contratto è possibile pagare l’imposta di registro con il ravvedimento operoso, che riduce le sanzioni. Il contratto, però, sotto un profilo civilistico, resta nullo;
  • in caso di omessa registrazione del contratto, si applica la sanzione ordinariamente prevista dal 120 al 240% dell’imposta dovuta.

Gli effetti dell’affitto non dichiarato per l’affittuario

Schematicamente, elenchiamo qui di seguito i principali effetti di un affitto in nero per l’affittuario (ossia l’inquilino o, più propriamente, il conduttore), salvo poi approfondirli nel corso dell’articolo:

  • l’affittuario è responsabile in solido, verso il fisco, insieme al padrone di casa, per l’imposta di registro non pagata; in caso di omessa registrazione del contratto, si applica la sanzione ordinariamente prevista dal 120 al 240% dell’imposta dovuta;
  • nel caso in cui l’affitto sia stato registrato, ma il padrone di casa esiga, a titolo di canone, degli importi superiori rispetto a quelli indicati nel contratto, l’inquilino che non paghi tali maggiorazioni non può essere sfrattato né può subire la notifica di un decreto ingiuntivo. Se, invece, le paga, entro sei mesi dalla riconsegna dell’immobile può agire contro il padrone di casa per farsi restituire tali somme;
  • l’affittuario non può scaricare dalle tasse le spese sostenute per l’immobile, non avendo prova del contratto di affitto;
  • l’affittuario che paga i canoni di locazione dell’affitto non registrato può sempre chiederli indietro, anche alla scadenza del contratto, atteso che si tratta di contratto nullo.

Chi deve registrare il contratto di affitto?

Il contratto di affitto deve essere registrato dal padrone di casa entro 30 giorni dalla data della firma. Il mancato rispetto di tale termine lo espone a due rischi:

  • sotto l’aspetto tributario, il fisco può esigere da lui (ma anche dall’inquilino) il pagamento dell’imposta di registro con tutte le maggiorazioni conseguenti al ritardo o all’evasione. Tale problema, però, può essere risolto con una registrazione tardiva: se essa interviene, infatti, entro un anno si può usufruire del ravvedimento operoso che comporta una riduzione delle sanzioni. In particolare, sempre a patto che l’agenzia delle entrate non abbia già avviato accessi, ispezioni o verifiche, il padrone di casa che registra il contratto non oltre 90 giorni ottiene una sanzione ridotta del 12% dell’imposta di registro dovuta. Invece, dal 91° giorno oltre la scadenza ma entro l’anno, la sanzione ridotta ammonta al 15%. Se si supera l’anno la sanzione è pari al 120% dell’imposta di registro dovuta;
  • sotto l’aspetto civilistico, invece, il contratto si considera nullo. A differenza delle conseguenze fiscali, la nullità del contratto non può essere sanata neanche con una registrazione tardiva. Al padrone di casa non resta che provvedere a registrare un nuovo contratto, con la consapevolezza che, per il periodo pregresso, il rapporto con l’inquilino resta come se non fosse mai esistito. Ciò implica che, se questi non paga, non gli si può notificare un decreto ingiuntivo né sfrattarlo (sempre limitatamente al periodo per il quale il contratto non è stato registrato).

Come abbiamo detto, il padrone di casa ha 30 giorni di tempo per registrare il contratto dalla sua firma. Nei successivi 60 giorni egli deve inoltre:

  • darne comunicazione all’inquilino, esibendogli la relativa documentazione;
  • se l’immobile è in un condominio, darne comunicazione all’amministratore per consentirgli di aggiornare l’anagrafe dei conti correnti.

Chi deve pagare la registrazione dell’affitto?

Le spese di registrazione dell’affitto sono al 50% a carico dell’inquilino e al 50% a carico del padrone di casa. Le parti possono accordarsi per attribuire tutte le spese a carico del padrone di casa, ma non il contrario.

Che succede se il contratto di affitto è scritto ma non registrato?

Il contratto di affitto, per considerarsi valido, non deve essere semplicemente redatto per iscritto, ma va anche registrato. Un contratto di affitto scritto ma non registrato si considera ugualmente nullo e “in nero”.

Che succede se il padrone di casa chiede un affitto superiore a quello nel contratto?

Il padrone di casa non può esigere, dall’inquilino, un canone di affitto superiore a quello indicato nel contratto di affitto regolarmente registrato. Se lo fa si espone ai seguenti rischi:

  • l’inquilino, anche se in un primo momento ha acconsentito a pagare il surplus, dopo potrebbe rifiutarsi di farlo e non potrebbe comunque essere sfrattato, né gli si può notificare un decreto ingiuntivo;
  • l’inquilino, se paga il surplus, ha sei mesi di tempo per agire, nei confronti del padrone di casa, per farsi restituire tali somme.

Che succede se il padrone di casa non registra l’affitto?

Secondo una recente sentenza della Cassazione, poiché l’affitto non dichiarato al fisco è sempre nullo, le prestazioni eseguite in esecuzione di esso vanno restituite: così il padrone di casa è tenuto a ridare all’inquilino, a richiesta di quest’ultimo, tutti i canoni di affitto pagati durante il corso del rapporto contrattuale. Al limite potrebbe agire poi nei suoi confronti con una azione di illecito arricchimento, ma di certo per ottenere un importo inferiore rispetto a quello preteso a titolo di affitto.

Cosa si rischia col fisco in caso di omessa registrazione dell’affitto?

In caso di omessa registrazione del contratto, si applica la sanzione ordinariamente prevista dal 120 al 240% dell’imposta dovuta. Tuttavia, se la richiesta di registrazione è effettuata con ritardo non superiore a 30 giorni, si applica la sanzione dal 60% al 120% dell’ammontare delle imposte dovute, con un minimo di € 200.

In caso di omessa registrazione nel termine di 30 giorni da parte del locatore, il conduttore può chiedere al giudice di determinare le condizioni economiche del contratto.

Per i soggetti che hanno versato, nel periodo 2011-2015 il mini canone determinato in base alla rendita catastale in forza della predetta norma dichiarata incostituzionale, il canone è determinato sul triplo della rendita.

Alle predette sanzioni sono tenuti sia l’affittuario che il padrone di casa.

Al fine di evitare che vengano registrati contratti di locazione per un importo inferiore a quello realmente pattuito, è previsto che gli uffici non possono procedere ad accertamenti nei confronti di quei contribuenti che, ai fini della determinazione dell’imposta di registro relativa ai contratti di locazione, dichiarano un canone almeno pari al 10 per cento del valore catastale dell’immobile.

Il valore catastale dell’immobile si determina applicando alla rendita catastale i moltiplicatori rivalutati al 20 per cento (per i fabbricati locati il moltiplicatore è in ogni caso 120).

Per le annualità successive alla prima restano comunque fermi i poteri di liquidazione dell’imposta da parte dell’ufficio.

La modalità di determinazione del valore su base catastale prevista per l’imposta di registro rileva anche per l’accertamento dell’Irpef dovuta sui redditi di fabbricati.

In particolare, ai fini Irpef gli uffici non possono rettificare il reddito derivante da immobili locati quando si dichiara l’importo maggiore tra:

  • il canone di locazione risultante dal contratto, ridotto del 15%;
  • il 10% del valore catastale dell’immobile.

Il valore dell’immobile dovrà essere determinato applicando alla rendita catastale i moltiplicatori previsti ai fini dell’imposta di registro, rivalutati del 20%.

Anche dette disposizioni non si applicano per i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo a canone “concordato”.

Che succede se l’affittuario non paga il canone di affitto?

Se l’affittuario non paga il canone dell’affitto non dichiarato al fisco il padrone di casa non può mandarlo via con la procedura di sfratto, caratterizzata da tempi più celeri e modalità più sciolte. Per tale procedimento è infatti necessario esibire un valido contratto di affitto registrato.

Il padrone di casa potrà solo fare una causa per «occupazione senza titolo»: si tratta di un giudizio ordinario, che potrebbe durare dai 3 ai 5 anni (a seconda del carico di lavoro del tribunale e delle prove da produrre). All’esito, poi, bisognerà mandare via l’inquilino con l’ufficiale giudiziario, il che potrebbe richiedere ulteriori tempi.

Cosa rischia l’affittuario se il padrone di casa non dichiara l’affitto?

Secondo una precisazione dell’Agenzia delle Entrate, il fisco può esigere il pagamento dell’imposta tanto dall’inquilino quanto dal padrone di casa. E questo a prescindere dal fatto che spetti solo a quest’ultimo la registrazione. Nulla toglie, infatti, che l’inquilino vi provveda al posto suo, salvo poi chiedergli il pagamento della sua parte (la metà).

Dunque entrambi i soggetti sono tenuti al versamento dell’imposta e sono responsabili anche delle sanzioni e degli interessi.

notizia da LALEGGEPERTUTTI web

Alberto Gambino

Gestioni e Programmazioni Compravendite e Locazioni Residenziali e Commerciali

CONTATTI

VENDERE CASA con l’AGENTE MLS (multiple listing service)

 

I benefici derivanti dall’AGENTE IMMOBILIARE giusto e forte, aperto e favorevole alla collaborazione grazie all’MLS sono proprio quelli che faranno la differenza

cover_fb_frimm_2

Eccone alcuni:

  1. l’incarico di vendita esclusivo diventa in realtà “inclusivo” coinvolgendo tanti altri agenti immobiliari pronti a cogliere l’opportunità condivisa. I colleghi saranno motivati a presentare l’immobile ai propri clienti senza timore di trasferire informazioni errate o approssimative, di trovarsi alle prese con problematiche non indicate preventivamente, che generano malintesi e perdite di tempo;
  2. l’incarico in esclusiva identifica un unico “banco di regia“. Cosa significa per il cliente? Che l’agente immobiliare scelto è l’unico referente per quanto riguarda la presentazione professionale del bene, l’indicazione di aspetti tecnici propri dell’immobile in vendita quali la superficie, il prezzo, il posizionamento. Non capiterà più di trovare lo stesso immobile pubblicizzato con foto inadeguate, testi non appropriati, dimensioni e soprattutto prezzi diversi.
  3. la condivisione riduce i tempi di vendita, in quanto l’immobile è presentato ad un bacino di clienti molto più ampio rispetto a quello di una singola agenzia. Inoltre, la riduzione dei tempi favorisce una migliore difesa del prezzo rispetto ad un immobile in vendita da parecchi mesi che “presta il fianco” ad offerte punitive;
  4. verranno coinvolti solo i clienti più motivati ed in linea con le caratteristiche dell’immobile. Quando un agente immobiliare cerca un immobile in acquisto per un proprio cliente, sarà molto attento a proporgli solo quelli che più assecondano le sue esigenze; questo è un vantaggio tangibile per chi vende casa che vede azzerare anche il fastidioso “turismo immobiliare“, un  inutile andirivieni senza costrutto.

I numeri del mercato immobiliare ci fanno sperare in una prudente ripresa, anche se dobbiamo essere consapevoli che le compravendite non potranno crescere come in passato.

La collaborazione strutturata con altri professionisti crea uno scenario positivo, una rete sinergica che ne favorisce la vendita, offrendo al cliente un servizio efficace e di qualità.

Il Sole 24Ore: “MLS REplat, +17% per le collaborazioni tra agenti immobiliari MLS”

“CAMBIAMENTO”

News.MLS

Home Il Sole 24OreMLS Replat protagonista sulle pagine de Il Sole 24 Ore: il quotidiano economico riporta oggi – in entrambe le versioni, web e cartacea – il report dettagliato dei numeri generati dalla prima piattaforma per la condivisione di portafogli immobiliari nell’anno che va chiudendosi. “Nel dettaglio” – si legge – risultano 2.061 le agenzie connesse al sistema per la condivisione (dati aggiornati a novembre), il 15,7% in più rispetto alle 1.781 registrate lo scorso anno (stesso mese). Una cifra che include tutte le strutture, indipendenti o affiliate a un brand del franchising, attive direttamente su Mls Replat (1.058 agenzie) o sulle piattaforme messe a disposizione dalle due principali associazioni di categoria, Mls Fiaip (882) ed Mls Fimaa (121), il cui funzionamento si poggia sempre sul sistema targato Frimm. In totale, secondo la stima del centro studi, l’impiego della piattaforma Mls di Replat riguarderebbe una quota di mercato di circa l’8,1%, sul…

View original post 38 altre parole

REPORT COMPRAVENDITE

compravendite-palermo

Il terzo trimestre del 2016 conferma un incremento già osservato nei due trimestri precedenti, con tassi stabilmente a doppia cifra. La Nota trimestrale dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate sottolinea un aumento delle compravendite.

La crescita coinvolge tutti i segmenti del mercato, con il terziario (+31,1%, oltre il doppio rispetto al tasso di crescita del trimestre precedente) ed il commerciale (da +12,9% a +23,3%) che registrano delle forti accelerazioni; gli altri settori presentano invece una crescita in decelerazione, a partire dal residenziale, che passa dal +22,9% del semestre precedente, che rappresentava il massimo incremento percentuale nella serie storica considerata, ad un comunque significativo +17,4%, che consente al settore di raggiungere il volume di compravendite più alto dal 2012.

Tra i fattori alla base del consolidamento di questa tendenza al rialzo possono essere annoverati il permanere di tassi di interesse sui mutui particolarmente bassi e il contesto economico nel suo complesso, fattori che accrescono l’attrattività relativa dell’investimento immobiliare, soprattutto in una fase del ciclo che sembra propizia (grazie anche alla discesa dei prezzi nominali registrata dall’ISTAT negli ultimi trimestri)

(notizia da MonitorImmobiliare e ADE)